陈 云 峰

现在的中国房地产行业正在变，房地产行业正在从增量到存量，正在从销售到运营。

现在的中国房地产行业正在变，房地产行业正在从增量到存量，正在从销售到运营。

优铺在2016年成立，获得了包括国企东方邦信的投资。租铺宝在3月也上线，从今年开始，我们正式启动了租铺宝，就是专门给开店人服务。我们今天要成立的一个优铺商学院，实际上我们想打造一个开放的平台。

优铺商学院想打造成一个商业地产的开放平台，开放股权，高一轩、孔鹏、毛大庆、王智明等在业界有一些思考力的人将是我们的专家讲师。我们要搭建一个全国商铺的租售的体系，包含商铺的租金和售价，包括每一个商铺的周边的客流跟客流的分析，这个细分行业大有可为的，一定覆盖全国。

再有理想，没有一款工具根本就不行。中国的商业地产太大了，像写字楼，底下有很多经纪公司做写字楼，写字楼一线城市有，二线城市没有写字楼市场，地级市更没有，县城也没有，但商铺可以穿透到镇，商铺都是用于租售的。所以围绕这几大城市群，包括我们有新消费的机遇，我们觉得没有问题，这确实存量的春天来了。

我们有两款产品，现在是叫卖铺宝，是销售的，我们马上会推出租铺宝，租铺宝现在是服务于大城市的租赁，卖铺宝我们现在下沉到三四线做销售，给这些经纪公司用。大概就是这样的策略。

租铺宝，就是全、真、鲜。一旦用互联网深入到城市的租赁市场，我们会把百分之百的商铺都抓出来，利用众包形式，发动所有经纪人发房源，4个小时更新一座城市的商铺房源。我们大概这五年销售额要到一个多亿，到2022年上市利润要突破4千万。卖铺宝app，去年6月份上线，现在线上已经有2万多经纪人了。

将来优铺会有大数据，每一个商铺的周边的人流量、客单价、人群的结构、消费习惯，我们都可以查到。我们按照商圈制作商圈字典。每一个商圈的客单价、办公人口等都有数。我们的slogan就是“租铺卖铺找优铺”，线下有45家我们优铺的金伙伴已经跟优铺合作了，优铺希望在中国能够做一件事，就是把商铺的这件事互联网化，能够在全国让它的信息能够公开、透明、可交易，这就是一个非常非常了不起的事。

孔 鹏

从行业发展的矛盾来看，房地产行业现在面临一个重大挑战

从行业发展的矛盾来看。房地产行业现在面临的一个重大挑战是，这个行业现在基本上14万亿到顶了。行业top3的距离基本都是五千亿规模，明年能不能到八千亿，后年能不能到一万两千亿，这个速度还能持续多久？

还有一个几百万亿的市场刚刚开启，就是租。租最核心的就是大家对美好生活的向往，所谓美好生活其实我们现在居住的品质已经得到了极大的提升，且交通、配套尤其周边的零售商业，才是一个城市活力的根本体现。

当我们去一个很舒适的城市的时候，我们会发现城市的消费升级和销售升级跟它的零售业、跟它的商铺有着密不可分的联系。所以我觉得我们这个行业首先就是对美好生活、对解决不充分和不均衡发展的一个重要诠释。所以说在这个风口上，优铺商学院以互联网的手段和平台为契机，以O2O来做连接，切入了一个大市场，将有大机遇。

第二，零售业受电商的冲击很严重，这是前一个阶段的重点表现。很多集中商业受到了很大的问题，另外，郊区mall和集中商业的模式，跟美好生活的向往和居住的体验又有很大的矛盾。所谓新零售的崛起，就是以体验、以情感交流、以线下必需的经营模式为核心的新零售正在大幅崛起。而所有的崛起都以我们和人居最接近的商铺为载体，将会有第一轮的机会。

第三点，优铺商学院以一种商学院的方式聚集起同仁，让大家的利益更薄，思想更统一，理想更一致，有机会取得更大的成功。所以我觉得这也是我们商学院必将成功的一个重要的因素。

胡 景 晖

商业地产本身是线下一个商业的物理空间、体验空间、跟客户面对面的展开交易的空间

商业地产本身是线下一个商业的物理空间、体验空间、跟客户面对面的展开交易的空间，到今天为什么很多商业又回归到线下，有线上线下结合的道理，也有线上在商业模式上过度竞争。

“两会”提到消费升级、消费转型的问题，在新的消费升级、消费转型的时代，商业地产的未来会是怎样，我们做一些粗浅的分析吧。从相关的数据能够看到，2017年1到9月份，商业营业用房目前竣工面积是2322万平米，同比增长7.5%，待售面积更多。从商业地产来讲，存量或者去库存还是一个目前面临的严峻问题。第二，全国商品房待售面积下降，但商业用房现在是1.15一平米，所以我觉得优铺还有很大发展空间和用武场所。

在只住不炒的大背景下，商业地产本身作为个人投资也好，机构投资也好，这个并没有被国家禁止或者打压。实际上还面临着去库存的问题。所以未来我觉得更多的个人和机构的投资重心会转移到商业地产，而商业地产跟住宅一样，同样走过从增量到存量的历史周期之后，在商业地产领域的存量交易会非常活跃，包括出租、转售，未来的活跃度在某种程度上会不亚于住宅。

另外一方面，在商业地产转向存量时代，租赁为王的大背景下，商业地产的租赁、运营需求还非常旺盛。另外，在大力推进大众创业、万众创新的时候，很多行业、很多中小企业、小微企业的发展，都需要商铺这样一个商业应用场景的支持。很多城市的商铺租赁需求增长强劲，租金是在提升的。所以从这个角度来讲，未来对商业地产，特别是对商铺、租铺的需求是非常旺盛的，有非常多的应用场景和应用需求。

杨 现 领

经纪行业这几年正在发生非常明显的变化

经纪行业这几年正在发生非常明显的变化，总结起来是三点：存量时代、全品类时代、全流量时代。

所谓全品类是指不光是住宅的交易，从新房到二手，商业、办公楼也在进入这么一个时代。但在这块领域，今天我们看到的创新、变革，现在来说还是比较少的。

中介公司比历史上任何一天、任何一个发展阶段都更加受到时代的追捧，今天大部分经纪公司的收入和利润构成里面，原来多的比例来自于新房，未来是来自于商办，来自于交易的租赁和交易的管理。全品类相互交易、相互流通、相互关联度在大幅增加的阶段。

今天我们来看，住宅和商办，就是经纪人和商业之间的联通完全是空白，我相信不同领域的连接都会产生一些新的机会，过去的商办更多的连接的是新房，所以新房和商业的联通是高度连接在一起的，现在在交易压力不断出现的时候，商业、办公和二手的连接，和经纪公司、经纪人的连接会更强。这就是全流通时代。

耿 梅

商业是很多开发商的痛点，在当前的形势下，线下商业做得很艰难

商业是很多开发商的痛点，在当前的形势下，线下商业做得很艰难。优铺商学院把现在最流行的互联网和我们线下商铺进行了统一，做了这样的一个平台，无论是给商铺的持有者还是使用者，都提供了大量的空间。在当前的形势下，持有型的物业运营是最好的，把它做好就真正把整个地产、把这些东西全部都做好了。

商铺的未来是一个非常强的中坚力量，而且这个在市场上需求特别大，因为不动产是持有型物业最多的，更多的是在持有型运营上去努力，所以未来可能在优铺这个平台上一定能有很多的合作。

李 笑 然

现在三四五线商业地产存在5个顽疾，需要10个整合来进行破局

现在三四五线商业地产存在5个顽疾，需要10个整合来进行破局。顽疾包括：卖不动、卖不快、卖不高、招不满、旺不了。那这些顽疾是怎么导致的呢？ 简单来说，就是定位不清晰、引进主力店目的不清晰、物业形态定位不准、只重销售不重运营、以住宅的打法来打商业

商业的破局，也需要10点：整合区域市场痛点、当地政府痛点、整合金融机构、整合地块与业态吻合度、整合主力店和拉人气的目的性业态、将项目定调性、整合投资者需求、整合经营户需求、整合商家资源、整合立体营销体系和整合商运培训机构

对于开发商，大家需要一个更庞大的平台，所以优铺平台将会为商业地产赋能，为我们三四五线的代理公司、经纪公司、中小开发商、经营户解决卖铺难、租铺难的难题。